Упоредни приступ. Методе одређивања вриједности некретнина

Финансије

У свјетској пракси у области процјене некретнина користе се три приступа:

  • упоредни или тржишни;
  • скупо;
  • профитабилно.

Избор методологије зависи од објектавредновање и стварна ситуација која се развила око одређене врсте имовине. Међутим, најпоузданији начин још увијек се сматра компаративним приступом у одређивању процијењене вриједности.

компаративни приступ

Основни принципи компаративне евалуације

Компаративни приступ је скуп метода за одређивање тржишне вриједности имовине. Процењена имовина се упоређује са сличним објектима.

Следећи принципи леже у основи процене:

  • Потражња и понуда. Ова два индикатора су нераздвојно повезана, ограничен број понуда ствара одређену потражњу, и обрнуто, што више понуда, то је мања потражња.
  • Замена Ниједан купац неће платити вишу цену ако имовина са сличним карактеристикама кошта мање.

Концепт тржишне вриједности је готово идентичан.концепт равнотежне цене. Равнотежна цијена је комбинација квантитативних карактеристика и фактора одређивања цијена који одређују понуду и потражњу за предметом који се пореди.

Главни критеријуми за избор упоредивих објеката за одређивање вредности некретнина

Ставке које се разматрају у упоредноманализа, огромна количина, и њихова комбинација је скоро једнака бесконачности. Стога је анализа ограничена на одређени број фактора који директно утичу на одређивање цијена.

процену трошкова

Елементи поређења. Квалитет је исправан

До сваког терета или ропства долазисмањити вриједност процијењеног објекта. То јест, свако ограничење власништва је смањење цијене. Ако процењени објекат у поређењу са сличним објектима нема такве недостатке, цена се, напротив, повећава.

За земљу, присуство служности нијеједан једини негативни фактор. Код процјене вриједности врло је важно, преноси власништво над земљиштем или право закупа, трајног кориштења. Посљедња два права могу се приписати силазним факторима. Веома је важно да ли земља има одређена ограничења за даље трансакције са њом.

Услови продаје

Такви услови се узимају у обзир ако процењени објекат заиста има карактеристике у продаји.

Фактор смањења је онда банкротпостоји продавац који жури да изврши купопродајну трансакцију, јер је време изложености објекта на тржишту некретнина намерно смањено у поређењу са сличним објектима.

Процена је значајно погођена породичним везама и партнерствима, мада је тешко проценити ове ризике.

Ако су продавац и купац повезани са рентомодносима, а планира се и склапање купопродајног уговора између њих, а онда, да би се уштеделе на плаћању пореза, наравно, процењени трошкови ће бити потцењени. У овом случају постоји само један мотив, будући да су стране у трансакцији повезане другим нетржишним односима, па продавац заправо кредитира купца. Слична ситуација се јавља ако је трансакција на основу опције.

Повећати процијењену вриједност стамбененекретнине могу довести до могућности добијања државних субвенција за развој инфраструктуре. Величина процењеног концесионог кредитирања се одређује из разлике између повлашћеног и тржишног кредитирања.

Тржишни услови

Прилагодба према доље може се примијенити ако постоји значајна разлика између тржишне вриједности за сличне некретнине и стручњака.

Промјена функционалне сврхе може се такођер узети у обзир при оцјењивању, јер утјече на однос понуде и потражње.

Локација објекта

Фактори повећања трошкова

Фактори смањења трошкова

Престиге ареа

Статус осталих власника стамбених некретнина

Цонсерватион ареа

Могућност паркирања

Приступачност аутопутевима

Доступност архитектонских споменика и других атракција

Рекреацијско подручје у близини објекта

Јединствене карактеристике архитектуре зграде

Удаљеност од центра града

Недостатак продавница у близини

Удаљености од школе и предшколских установа

Лоши еколошки услови у региону

Доступност фабричких и складишних предузећа у близини имовине, депоније

Физички фактори (за земљиште)

Компаративни приступ у процјени земљишта укључује прикупљање карактеристика имовине:

  • величина;
  • форм;
  • геологија;
  • топографија;
  • ниво приправности, односно да ли је земљиште очишћено од вегетације, да ли су неправилности елиминисане;
  • индикатори квалитета покрова тла.

Присуство илибез брда или падина, камених формација или јарака. Важно је да носивост Земље, њену снагу, присуство подземних вода. Веома је важно да ли постоје информације о могућој појави минерала. Ако се информације потврде, онда ће земљиште у будућности нужно имати оптерећење.

стамбене некретнине

Опште карактеристике објекта који се процењује

Тржишни компаративни приступ је проучавање карактеристика које повећавају вредност објеката. Оне укључују:

  • величину зграде или просторије;
  • висина зграде;
  • расположивост и подручје помоћних објеката;
  • висина стропа.

Материјал од којег је подигнут је такође важан.зграда, што је модернија и поузданија, већа је вриједност некретнина. На последњем месту није општи изглед целе зграде, доступност поправки и згодан улазак. Ако је улаз из дворишта, то ће бити силазни фактор.

Недостатак поправке је разлог за тоамандмане на извештај о процени. Такав обрачун се врши на основу трошкова поправки или рестаураторских радова, узимајући у обзир профит који ће предузетник добити од инвестиција у изградњу или поправку.

тржишни компаративни приступ

Економски фактори

Упоредни приступ некретнинама је рачуноводствомогуће уштеде на енергетским ресурсима током рада. Стално повећање трошкова комуналних услуга доводи до тога да људи стално размишљају о штедњи и кориштењу алтернативних извора енергије.

Конкретно, овај фактор је важан ако се ради о објектукупљене за даљи најам. Што је већи однос прихода и трошкова који ће ићи на рад зграде или простора, мањи је износ поврата капитала у нето приход од изнајмљивања некретнина.

Ова категорија такође укључује индикатор присуства или одсуства бројила, да ли су предузете мере за минимизирање губитака топлоте.

тржиште некретнина

Остали индикатори

Евалуација подразумева узимање у обзир присуства или одсустваелементи услуге. Најједноставнији примјер је да ли у кући постоји лифт или не. Присуство или потпуно или делимично одсуство свих комуникација, посебно оних које су повезане са локалним системом. Ако има превише недостатака, онда је исправка направљена надоле. Вредновање некретнина се врши на различитим показатељима.

Фазе израчунавања

Сви прорачуни компаративним приступом засновани су на информацијама из отворених извора о недавним трансакцијама са сличним некретнинама.

Фазе евалуације:

  1. Проучавање сличних предлога у одређеном сегменту некретнина, идентификовање сличних објеката који су недавно продати.
  2. Прикупљене информације се анализирају и, појединачно, сваки предлог се пореди са процењеном имовином.
  3. Избор карактеристика цена, измена извештаја о процени.

Ускладити прилагођену цену и извести коначне трошкове упоредним приступом.

вредност имовине

Предности компаративног приступа

Пре свега, метода омогућава да се одражава мишљење само типичних купаца и продаваца.

Вредновање се одражава у текућим цијенама, узимајући у обзир промјене у финансијским увјетима и чак инфлаторне процесе. Процена је увек статички заснована.

Да бисте проценили одређену имовину, не морате да проучавате цело тржиште некретнина, већ само сличне објекте. Техника је врло једноставна, са поузданим резултатом.

... и мане

  • Довољно је тешко идентификовати важеће цене.
  • Потпуна зависност од активности и стабилности тржишта некретнина.
  • Тешкоћа у усклађивању података, ако се слични објекти значајно разликују у погледу продаје.

компаративни приступ некретнинама

У закључку

Суштина компаративног приступа у проценинекретнине су разумљиве и купцу и продавцу. Техника омогућава странама да истраже тржиште некретнина и осигурају да нису изгубили. Вредновање се може извршити на основу већ обављених трансакција или на основу предлога других продаваца. У сваком случају, упоредни метод је систематизација и поређење података о сличним некретнинама. Главно је да при избору сличних објеката за поређење узимају се у обзир посебни или неуобичајени фактори, на пример, претња повлачењем колатерала, промене прописа на локалном нивоу или непоштовање услова уговора о кредиту, присуство елемената принуде.

Коментари (0)
Додајте коментар