Приступ дохотка према вредновању некретнина и пословања. Примена приступа дохотка

Бизнис

Приходни приступ је цјелинакомбинација метода за процјену вриједности некретнина, имовине организације, самог пословања, у којем се вриједност одређује претварањем економских користи које се очекују у будућности. Теоријски темељи овог приступа су прилично увјерљиви. Трошак улагања је вриједност будућих текућих користи, које се дисконтирају по стопи поврата која одражава ризичност инвестиције.

Разумна је и прикладна за све примјењивесфери производње и продаје имовине објекта постојећег предузећа, као и његовог пословања, подложно стварању позитивне добити. Висина ризика улагања у вредновано пословање доказује се дисконтном стопом. У улози тога у економском смислу, стопа прихода коју инвеститори захтијевају за уложени капитал у сличне инвестиционе објекте по нивоу ризика, или је то стопа поврата на алтернативне инвестиционе опције са сличним ризицима у вријеме процјене.

Карактеристике

Примена прихода у праксиПоказало се да је то веома тежак задатак, јер је неопходно процијенити сваку важну одредницу вриједности - стопу поврата и профит. Ако се ове технике користе за процену предузећа, онда је императив да се изврши детаљна анализа свих њихових кључних елемената, укључујући трошкове, промет компаније, који имају директан утицај на профит, трошкове и ризике које ствара сваки појединачни елемент.

Приступ прихода

Примењен је приходни приступ вредновању пословања.прилично често. На пример, ако говоримо о преузимању или спајању, онда се овај метод користи много чешће или тржишно. Капитална инвестиција купца се сада прави уз очекивање да ће у будућности бити примљени нето новчани токови, који се не могу назвати гарантованим, јер их карактеришу одређени ризици. Приступ прихода вам омогућава да процените ове кључне детерминанте вредности, док коришћење тржишног приступа обично захтева однос цена и зараде или неке друге сличне мултипликаторе прихода за ретроспективни период, без узимања у обзир будућности.

За тржишне мултипликатореособине као што је несигурност, као и немогућност да се пружи иста темељност која се може постићи под условом да се користи приходни приступ уз предвиђање будућих профита и дисконтних стопа. На примјер, омјер цијене и зараде, који се примјењује за годину, не дозвољава да се у довољној мјери одражавају очекиване промјене у наредним годинама. Правилна употреба коефицијената пружа могућност да се прикажу опште преференције инвеститора, које често наводе продавци или индустријски извори.

Користите

Информације треба анализирати и заштитити.што се тиче буџета предузећа, који приморава да изврши измене и побољшање финансијских импликација утврђеног плана, прогнозе и основних предлога. Доходовни приступ вредновању пословања омогућава мјерење свих претпоставки које се односе на то да ли одређени добици од преузимања произлазе из повећања прихода, смањења трошкова, побољшања процеса или смањења капиталних трошкова. Овим приступом можете све то измјерити и расправити. Поред тога, може се користити за одређивање времена очекиваних користи, као и за демонстрирање процеса смањења вриједности предузећа, јер се преноси користи у далеку будућност.

Приходи од процјене вриједности некретнина

Користи се приходни приступкупци и продавци имају могућност да израчунају фер тржишну вредност предузећа, као и вредност инвестиције за једног или више стратешких купаца. Ако се ова разлика јасно прикаже, онда продавци и купци могу лако да одреде предности синергије, као и да донесу информативне одлуке.

Када се користи доходовни приступ вредновањупословно, мора се имати на уму да се израчуната вриједност састоји од вриједности све имовине која се користи у процесу директне активности. У оквиру коришћеног приступа, постоји неколико метода за евалуацију које су од највећег интереса. Нарочито се примјењују сљедеће методе приступа дохотку: капитализација и дисконтирање новчаних токова. Можете их детаљније размотрити.

Методе

Метод капитализације новчаног токаоткрива се укупна вредност предузећа у зависности од токова готовине генерисаних имовинским потенцијалом предузећа. Новчани ток пословања или предузећа као цјелине је разлика између свих прилива и одлива средстава за одређени обрачунски период. Обично се за израчуне користи период од једне године. Техника је да се репрезентативни ниво очекиваног тока новца претвори у садашњу вредност тако што се цео износ протока подели на прихваћену стопу капитализације. У овом случају, одговарајући ток прихода са одређеним прилагодбама.

Да бисте користили нормалан метод израчунавањановчани токови примјењују додатак нето прихода (израчунат након пореза) безготовинских издатака како би се одредио апсолутни ток готовине до капитализације. Овај метод израчунавања може се сматрати поједностављеним у односу на израчун слободног протока новца, при чему се као додатак узимају у обзир потребна капитална улагања и захтјеви за допуну обртног капитала.

Дисконтирање готовинског тока

Овај метод се у основи заснива само наочекивани новчани токови које генерише предузеће. Карактеристична разлика с њим је у томе што је процјена потребна за израчунавање репрезентативног нивоа новчаног тока. Овај метод у развијеним земљама најраспрострањенији је због чињенице да се може искористити за обрачун свих изгледа за развој. Новчани ток у општим терминима једнак је збиру нето прихода и амортизације уз одбитак повећања нето обртног капитала и капиталних инвестиција.

Приходни приступ вредновању пословања

Постоје следећи услови за коришћење методе дисконтованог новчаног тока:

  • постоји разлог да се верује да ће се будући нивои финансијских токова разликовати од садашњих, то јест, говоримо о развоју предузећа;
  • постоје могућности за разумну процјену будућих новчаних токова када се користе пословне или комерцијалне некретнине;
  • објекат је у фази изградње комплетан или дјелимичан;
  • Компанија је велики мултифункционални објекат комерцијалне вредности

Приступ прихода од процене вредности некретнинаМетода дисконтовања готовинских токова је најбоља, али је њена употреба веома напорна. Постоје процјене које су немогуће без примјене ове методе. Међу њима је и развој инвестиционог пројекта са накнадном евалуацијом.

Предности методе дисконтовања

Ако практикујете приступ дохотка за проценунекретнинама или бизнисом методом дисконтирања, могуће је одредити неке од главних предности. Пре свега, будући приходи од пословања директно узимају у обзир само очекиване текуће трошкове производње производа са њиховом накнадном продајом, а будуће инвестиције везане за одржавање и ширење производних или трговинских капацитета одражавају се у прогнози добити само индиректно амортизације.

Важне поене

Процјена приступа прихода објекта са недостаткомДобит или губитак као индикатор инвестиционих калкулација се врши уз измену чињенице да профит служи као показатељ рачуноводственог извештавања, стога је предмет значајне манипулације у процесу рада.

Метод дисконтирања новчаног тока укључује три групе модела:

  • дисконтоване дивиденде;
  • преостали доходак;
  • дисконтованих новчаних токова.
    Дефиниција прихода

Ако се приходни приступ практикује у складуса моделом попуста на дивиденде као доказ о новчаном току, примењује се исплата по акцији. Упркос чињеници да је модел значајно уобичајен у страној пракси за одређивање и процену вредности имовине предузећа, он има много недостатака. У моделима са задржаном добити нема степена рачуноводства. Постоји разлика у политици дивиденди не само одређених предузећа, већ и широм земаља у цјелини. Овај метод се не може користити у предузећима која немају профит. Овај модел је најпогоднији за израчунавање вриједности мањинских дионица.

Модел резидуалног дохотка

Приходи вредновања кроз моделрезидуални приступ претпоставља да ће се вриједност преосталог дохотка, тј. разлика између стварног профита и износа добити коју су дионичари предвидјели у вријеме куповине друштва или његових дионица, користити као показатељ новчаног тока. Ако је вредност предузећа израчуната на основу претпоставки које одговарају овом моделу, онда ће бити једнака збиру књиговодствене вредности са садашњом вредношћу очекиваног износа прихода који остаје након тога. Овај модел показује значајну осјетљивост на квалитет података приказаних у финансијским извјештајима. За руске услове, адекватност таквих информација је подложна значајним сумњама.

Бенефит за акционаре

Наравно, акционари или акционари предузећакоја има одређену историју, као и чињенице о исплати дивиденди, може користити модел попуста за израчунавање вриједности своје компаније. Ситуација је таква да су акционари предузећа у овом сектору ретко мањине, тако да би за њих најприкладнији начин био да користе приходни приступ процени вредности непокретности и пословања коришћењем модела попуста за слободан новчани ток. У овом систему, кључни су слободни токови готовине уз дисконтне стопе или очекивани принос на уложени капитал. Највећи проблем код употребе овог модела је тачност прогнозе слободног финансијског тока, као и адекватно одређивање дисконтне стопе.

Користећи приступ прихода

Ако користите приступ прихода, дефиницијукоји је дат горе, када се користи метод дисконтованих новчаних токова као очекивани приход од пословања, узимају се у обзир пројектовани финансијски токови који се могу уклонити из оптицаја након потребног реинвестирања дијела новчане добити. Као индикатор, новчани токови не зависе од рачуноводственог система који се користи у предузећу и његове политике амортизације. Истовремено, неопходно је узети у обзир и све новчане токове - приливе и одливе. Процена финансијске импликације дисконтовања готовине је таква да се као резултат тих процеса смањују за износ који би био на располагању инвеститору у тренутку пријема новчаног тока, под условом да је уложио свој новац не у овај посао управо сада, већ је друга инвестициона имовина опште доступне природе, на примјер, ликвидна гаранција или банковни депозит.

Додатне технике

Приступ дохотка, чији је примјер описанРаније, недавно се све мање користило, сада је најчешћи метод постао процена. Користи се за процјену свих врста имовине, а основа за то је идеја да се свака имовина која дијели основне карактеристике опција може вредновати као ова опција. У овом тренутку, одбацивање доходовног приступа се најчешће спроводи у корист модела одређивања цијена (односно, модела Блацк-Сцхолес).

Израчун приступа прихода

Такав систем, подложан његовој употреби,омогућава процену укупног трошка капитала предузећа или предузећа у случају када ради са великим губицима. Овај модел има за циљ да додатно објасни зашто вредност капитала предузећа није нула, чак и ако се вредност целокупног предузећа смањи испод номиналне величине дуга. Али чак и уз такву предност, може се примијетити да је Блацк-Сцхолесов модел за процјену вриједности руских предузећа у овом тренутку све теоретскији. Главни проблем, због којег се овај модел не може примијенити на домаће пословање, је недостатак неких чињеничних података за параметре модела, који су изузетно потребни.

Закључци

Доходовни приступ пословању и процјени некретнинаПочео је да се примењује много рјеђе, а то се дешава из више разлога. Посебно, то се односи на недостатке који узрокују потешкоће у његовој употреби на потрошачком тржишту. Прије свега, треба напоменути како је тешко направити прогнозе будућих трошкова услуга и производа, материјала и сировина, као и скуп других индикатора трошкова. Истовремено, може се говорити о одређеној субјективности експертских процјена. Поред тога, проблем лежи у ниском обиму информација о руским предузећима, а заправо је то неопходно за спровођење компетентних прорачуна и састављања Блацк-Сцхолес модела. То је због мање корпоративне културе таквих предузећа.

Примјена приступа прихода

Огроман број акција, укључујућипостоје велики пакети, концентрисани у рукама малог круга лица, а удио мањинских акционара и малих власника, чији је удио врло мали, у акцијском капиталу је незнатан. Испоставља се да су многе фирме једноставно незаинтересоване за откривање било каквих информација. Због тога је израчунавање доходовног приступа у односу на већину индустрија и бизниса у Русији приметно компликованије. У другим условима ради на најбољи начин, демонстрирајући све своје предности и поузданост.

Коментари (0)
Додајте коментар